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      政策篇:釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號!四季度還將持續(xù)“救市”

      發(fā)布時間:2022-10-09     作者:創(chuàng)始人     點(diǎn)擊量:0

      三季度尾聲,樓市又迎來了重磅政策。

      ??9月30日,人民銀行發(fā)布消息稱,決定自2022年10月1日起,下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn),5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

      ??與此同時,財政部、稅務(wù)總局發(fā)文提出對明年底前居民換購住房予以個稅退稅優(yōu)惠,支持改善性換房。

      ??而日前人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文,決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,由此23城打開了利率下調(diào)空間。

      ??房地產(chǎn)市場在兩天內(nèi)迎來三大積極調(diào)控政策,為樓市注入信心,可謂“930”重現(xiàn),但此時已今非昔比。

      ??“因城施策”用足用好政策工具箱的背景下,1-9月,全國共計(jì)256省市累計(jì)出臺494次放松政策。7月,“保交樓”首次被寫入政治局文件,房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向,各地由一城一策刺激購房轉(zhuǎn)向保交樓紓困。9月以來,隨著蘇州、廈門、福州等強(qiáng)二線城市放松限貸,青島、濟(jì)南、寧波等強(qiáng)二線城市放松限購,新一輪地方救市政策來襲。

      ??但整體來看,市場并未出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn),整體還將“二次探底”,為促進(jìn)市場回穩(wěn),仍需有力的政策支撐。

      4


      ??受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響,中國經(jīng)濟(jì)依然承壓。為此,中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)接續(xù)政策,穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的題中之義。

      ??尤其是7月28日,中央政治局會議定調(diào),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。

      ??有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述也相對偏向積極,因城施策空間進(jìn)一步打開。

      ??隨后,國常會曾4次部署房地產(chǎn),從“合理支持”到“支持”,從“因城施策”到“靈活運(yùn)用政策”,整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進(jìn)。



      4


      ??7月以來,各部委也圍繞“穩(wěn)地產(chǎn)”積極表態(tài),均提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

      ??今年央行多次調(diào)整LPR利率,房貸利率參考的5年期以上LPR已下調(diào)3次,累計(jì)下降35個基點(diǎn);此前還將首套住房商貸利率下限調(diào)降20個基點(diǎn)。隨著9月29日出臺階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,后續(xù)壓力城市房貸利率下降空間被進(jìn)一步打開。

      ??70個大中城市中,符合2022年6-8月份新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城。其中,二線城市包括天津、石家莊、大連等8城,三四線城市包括秦皇島、包頭、溫州等15城。

      ??隨著首套房貸利率下調(diào),在一定程度上將減輕月供還貸壓力,進(jìn)而提升剛需購房消費(fèi),但難以根本性扭轉(zhuǎn)壓力城市市場下行預(yù)期。



      4


      ??此外,財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。階段性退還住房交易個稅,有助于降低住房置換成本,促進(jìn)改善性需求釋放。

      ??三季度伊始,行業(yè)遭遇停工斷貸事件影響,購房者置業(yè)信心再度受挫,房地產(chǎn)市場二次探底,“保交樓”也成為政策核心要義。目前來看,四季度成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤的重要窗口期,穩(wěn)地產(chǎn)、保民生對穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤有著至關(guān)重要的作用。


      4


      ??2022年以來,政策從“收”到“放”,再到因城施策用足用好政策工具箱,樓市下行壓力在上半年得到一部分緩解,但隨著疫情及停工事件影響,行業(yè)再次調(diào)頭下行,各地“救市”政策也高頻出臺。

      ??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì),1-9月全國共計(jì)256省市累計(jì)出臺494次放松政策,其中僅三季度就有137個省市累計(jì)出臺167次放松政策,主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、財稅托市等。

      ??具體來看,12城放松限購,涵蓋上海、濟(jì)南、西安等9個核心一二線城市。例如濟(jì)南,8月26日,調(diào)降非戶籍家庭購房所需社保年限,由連續(xù)繳納1年改為累計(jì)繳納6個月,大專及以上學(xué)歷累計(jì)3個月即可;9月15日,進(jìn)一步放松限購,除繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購,其它區(qū)域不再限購。

      ??35城放松限貸,其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強(qiáng)二線城市。例如廈門,同時下調(diào)首套、二套首付比例,無房家庭購買首套房最低首付比例降至30%,購買二套、貸款已結(jié)清的最低首付40%,貸款未結(jié)清最低首付比例50%。

      ??67城財稅托市,長沙、南通等減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi),石家莊、徐州等實(shí)行購房補(bǔ)貼。例如長沙,購買二套房的契稅稅率由4%下調(diào)為1%(90平及以下)、2%(90平以上)。

      ??而“930”之后,在因城施策用足用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下,未來政策力度有望逐步加碼。

      ??9月以來,新一輪政策救市潮來襲,以寧波、濟(jì)南、青島、天津?yàn)榇淼膹?qiáng)二線城市政策松綁力度進(jìn)一步加大,其中,寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。不過,蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”,這也意味著強(qiáng)二線需求端的強(qiáng)力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。



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      ??

      “930”之際,杭州余杭區(qū)以街鎮(zhèn)區(qū)域放松限購門檻,此前蕭山也放開了部分街鎮(zhèn)區(qū)域限購。隨著杭州的加入,新一輪地方救市政策來襲,并將在需求端加碼救市政策力度。


      從當(dāng)前的情況來看,弱二線及三四線城市有望全面取消“四限”。


      但由于政策核心訴求在于促進(jìn)市場回穩(wěn),而不是刺激市場非理性回暖,全國性重磅政策較難落地。


      具體而言,一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行,但也存在局部放松的可能性。例如進(jìn)一步調(diào)降人才落戶門檻,支持各類人才購房消費(fèi)。又如適度放松限價,逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)售價格市場化,既讓價格信號不再失靈,又減緩市場投資炒作氛圍。


      杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策,主城區(qū)需求堅(jiān)挺市場熱度不減,短期內(nèi)調(diào)控政策難言松綁,尤其是放松限購及限貸這類刺激性政策較難落地;外圍區(qū)域成交去化普遍承壓,需求端政策有望繼續(xù)加碼,不排除率先取消限購的可能性。


      南寧、昆明等弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”,為了減緩市場下行壓力,弱二線及三四線城市還需用足用好政策工具箱,并有望全面取消各項(xiàng)限制性政策措施,以便支持剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。


      蘭州、惠州等壓力城市更將加碼購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等刺激性政策,受困于庫存高企及房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌,壓力城市還是要在需求端予以刺激,加快落地購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等各項(xiàng)刺激性政策,以便提升市場信心及置業(yè)情緒,加快房地產(chǎn)去庫存。


      接下來“保交樓”還將成為穩(wěn)地產(chǎn)的重要工作,且將從局部城市試點(diǎn)到全面執(zhí)行過渡。


      目前來看,保交樓仍存在三大難點(diǎn):其一,暴雷房企過多,所牽連的城市及項(xiàng)目覆蓋面廣;其二,項(xiàng)目銷售及回款困難,無法匹配建設(shè)資金需求,致使開發(fā)環(huán)節(jié)陷入僵局;其三,資金缺口龐大,地方財政資金難以有效填補(bǔ),致使保交樓行動整體滯后。


      嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下,各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施。



      房地產(chǎn)行業(yè)有著較強(qiáng)的“政策周期”,政策強(qiáng)弱對行業(yè)起伏有著密切關(guān)聯(lián)。


      早在2014年,行業(yè)陷入調(diào)整期,央行接連放松限貸,在輪番政策刺激下,2014-2016年各線城市房地產(chǎn)市場周期性輪動,城市房價輪動上漲。如今,在9月30日前夕這一特殊的時間節(jié)點(diǎn),重磅政策接連發(fā)布,對提振市場信心,釋放積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號。


      而在因城施策用足用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下,未來居民按揭貸款政策支持力度有望逐步加強(qiáng),短期內(nèi)房地產(chǎn)市場也將繼續(xù)筑底,城市之間及城市內(nèi)部的分化還將持續(xù)加劇。


      政策篇:釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號!四季度還將持續(xù)“救市”

      發(fā)布時間:2022-10-09     作者:創(chuàng)始人     點(diǎn)擊量:0

      三季度尾聲,樓市又迎來了重磅政策。

      ??9月30日,人民銀行發(fā)布消息稱,決定自2022年10月1日起,下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn),5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

      ??與此同時,財政部、稅務(wù)總局發(fā)文提出對明年底前居民換購住房予以個稅退稅優(yōu)惠,支持改善性換房。

      ??而日前人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文,決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,由此23城打開了利率下調(diào)空間。

      ??房地產(chǎn)市場在兩天內(nèi)迎來三大積極調(diào)控政策,為樓市注入信心,可謂“930”重現(xiàn),但此時已今非昔比。

      ??“因城施策”用足用好政策工具箱的背景下,1-9月,全國共計(jì)256省市累計(jì)出臺494次放松政策。7月,“保交樓”首次被寫入政治局文件,房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向,各地由一城一策刺激購房轉(zhuǎn)向保交樓紓困。9月以來,隨著蘇州、廈門、福州等強(qiáng)二線城市放松限貸,青島、濟(jì)南、寧波等強(qiáng)二線城市放松限購,新一輪地方救市政策來襲。

      ??但整體來看,市場并未出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn),整體還將“二次探底”,為促進(jìn)市場回穩(wěn),仍需有力的政策支撐。

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      ??受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響,中國經(jīng)濟(jì)依然承壓。為此,中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)接續(xù)政策,穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的題中之義。

      ??尤其是7月28日,中央政治局會議定調(diào),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。

      ??有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述也相對偏向積極,因城施策空間進(jìn)一步打開。

      ??隨后,國常會曾4次部署房地產(chǎn),從“合理支持”到“支持”,從“因城施策”到“靈活運(yùn)用政策”,整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進(jìn)。



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      ??7月以來,各部委也圍繞“穩(wěn)地產(chǎn)”積極表態(tài),均提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

      ??今年央行多次調(diào)整LPR利率,房貸利率參考的5年期以上LPR已下調(diào)3次,累計(jì)下降35個基點(diǎn);此前還將首套住房商貸利率下限調(diào)降20個基點(diǎn)。隨著9月29日出臺階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,后續(xù)壓力城市房貸利率下降空間被進(jìn)一步打開。

      ??70個大中城市中,符合2022年6-8月份新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城。其中,二線城市包括天津、石家莊、大連等8城,三四線城市包括秦皇島、包頭、溫州等15城。

      ??隨著首套房貸利率下調(diào),在一定程度上將減輕月供還貸壓力,進(jìn)而提升剛需購房消費(fèi),但難以根本性扭轉(zhuǎn)壓力城市市場下行預(yù)期。



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      ??此外,財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。階段性退還住房交易個稅,有助于降低住房置換成本,促進(jìn)改善性需求釋放。

      ??三季度伊始,行業(yè)遭遇停工斷貸事件影響,購房者置業(yè)信心再度受挫,房地產(chǎn)市場二次探底,“保交樓”也成為政策核心要義。目前來看,四季度成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤的重要窗口期,穩(wěn)地產(chǎn)、保民生對穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤有著至關(guān)重要的作用。


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      ??2022年以來,政策從“收”到“放”,再到因城施策用足用好政策工具箱,樓市下行壓力在上半年得到一部分緩解,但隨著疫情及停工事件影響,行業(yè)再次調(diào)頭下行,各地“救市”政策也高頻出臺。

      ??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì),1-9月全國共計(jì)256省市累計(jì)出臺494次放松政策,其中僅三季度就有137個省市累計(jì)出臺167次放松政策,主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、財稅托市等。

      ??具體來看,12城放松限購,涵蓋上海、濟(jì)南、西安等9個核心一二線城市。例如濟(jì)南,8月26日,調(diào)降非戶籍家庭購房所需社保年限,由連續(xù)繳納1年改為累計(jì)繳納6個月,大專及以上學(xué)歷累計(jì)3個月即可;9月15日,進(jìn)一步放松限購,除繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購,其它區(qū)域不再限購。

      ??35城放松限貸,其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強(qiáng)二線城市。例如廈門,同時下調(diào)首套、二套首付比例,無房家庭購買首套房最低首付比例降至30%,購買二套、貸款已結(jié)清的最低首付40%,貸款未結(jié)清最低首付比例50%。

      ??67城財稅托市,長沙、南通等減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi),石家莊、徐州等實(shí)行購房補(bǔ)貼。例如長沙,購買二套房的契稅稅率由4%下調(diào)為1%(90平及以下)、2%(90平以上)。

      ??而“930”之后,在因城施策用足用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下,未來政策力度有望逐步加碼。

      ??9月以來,新一輪政策救市潮來襲,以寧波、濟(jì)南、青島、天津?yàn)榇淼膹?qiáng)二線城市政策松綁力度進(jìn)一步加大,其中,寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。不過,蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”,這也意味著強(qiáng)二線需求端的強(qiáng)力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。



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      “930”之際,杭州余杭區(qū)以街鎮(zhèn)區(qū)域放松限購門檻,此前蕭山也放開了部分街鎮(zhèn)區(qū)域限購。隨著杭州的加入,新一輪地方救市政策來襲,并將在需求端加碼救市政策力度。


      從當(dāng)前的情況來看,弱二線及三四線城市有望全面取消“四限”。


      但由于政策核心訴求在于促進(jìn)市場回穩(wěn),而不是刺激市場非理性回暖,全國性重磅政策較難落地。


      具體而言,一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行,但也存在局部放松的可能性。例如進(jìn)一步調(diào)降人才落戶門檻,支持各類人才購房消費(fèi)。又如適度放松限價,逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)售價格市場化,既讓價格信號不再失靈,又減緩市場投資炒作氛圍。


      杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策,主城區(qū)需求堅(jiān)挺市場熱度不減,短期內(nèi)調(diào)控政策難言松綁,尤其是放松限購及限貸這類刺激性政策較難落地;外圍區(qū)域成交去化普遍承壓,需求端政策有望繼續(xù)加碼,不排除率先取消限購的可能性。


      南寧、昆明等弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”,為了減緩市場下行壓力,弱二線及三四線城市還需用足用好政策工具箱,并有望全面取消各項(xiàng)限制性政策措施,以便支持剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。


      蘭州、惠州等壓力城市更將加碼購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等刺激性政策,受困于庫存高企及房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌,壓力城市還是要在需求端予以刺激,加快落地購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等各項(xiàng)刺激性政策,以便提升市場信心及置業(yè)情緒,加快房地產(chǎn)去庫存。


      接下來“保交樓”還將成為穩(wěn)地產(chǎn)的重要工作,且將從局部城市試點(diǎn)到全面執(zhí)行過渡。


      目前來看,保交樓仍存在三大難點(diǎn):其一,暴雷房企過多,所牽連的城市及項(xiàng)目覆蓋面廣;其二,項(xiàng)目銷售及回款困難,無法匹配建設(shè)資金需求,致使開發(fā)環(huán)節(jié)陷入僵局;其三,資金缺口龐大,地方財政資金難以有效填補(bǔ),致使保交樓行動整體滯后。


      嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下,各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施。



      房地產(chǎn)行業(yè)有著較強(qiáng)的“政策周期”,政策強(qiáng)弱對行業(yè)起伏有著密切關(guān)聯(lián)。


      早在2014年,行業(yè)陷入調(diào)整期,央行接連放松限貸,在輪番政策刺激下,2014-2016年各線城市房地產(chǎn)市場周期性輪動,城市房價輪動上漲。如今,在9月30日前夕這一特殊的時間節(jié)點(diǎn),重磅政策接連發(fā)布,對提振市場信心,釋放積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號。


      而在因城施策用足用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下,未來居民按揭貸款政策支持力度有望逐步加強(qiáng),短期內(nèi)房地產(chǎn)市場也將繼續(xù)筑底,城市之間及城市內(nèi)部的分化還將持續(xù)加劇。


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