行業(yè)概況
1、定義
房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)用途的不同,主要分為住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)是指用以居住的地產(chǎn),包括普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式;商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式;產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托,地產(chǎn)為載體,實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營,打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群,幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力的新型房地產(chǎn)形式。
2、產(chǎn)業(yè)鏈剖析:產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)市場龐大
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,在帶動一個城市GDP增長的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)產(chǎn)業(yè)也隨之壯大。產(chǎn)業(yè)鏈主要分為上中下三個階段,房地產(chǎn)上游主要包括土地供應(yīng)、建筑材料、工程機械三個環(huán)節(jié);中游產(chǎn)業(yè)鏈包括工程咨詢(規(guī)劃、勘察、設(shè)計等)、施工建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)三個環(huán)節(jié);下游主要包括裝飾裝修、物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)。其中,上游的土地供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府部門主導(dǎo)。
行業(yè)發(fā)展歷程:行業(yè)正處于規(guī)范調(diào)整期
1998年住房市場化改革完全推開了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的大門,房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起,隨著住房建設(shè)的快速發(fā)展,其對經(jīng)濟的影響愈發(fā)不容忽視。我國房地產(chǎn)市場自發(fā)展以來主要經(jīng)歷以下幾個階段:
(1)萌芽階段(1978-1998年)。在改革開放前二十年的時間里,房地產(chǎn)市場的發(fā)展停滯不前,雖然政府當(dāng)時進行了多方面的嘗試,但是效果不大。
(2)起步發(fā)展階段(1998-2002年)。1998年標志著我國福利化分房制度的徹底結(jié)束和住房制度改革市場化的正式開始,至此,我國住房制度發(fā)生本質(zhì)性變化。金融業(yè)改革和國外資本介入為房地產(chǎn)行業(yè)帶來資金支持,同時外資流入帶來對寫字樓和辦公樓的需求,房地產(chǎn)市場的供給和需求進一步擴大。
(3)快速發(fā)展階段(2002-2009年)。2003年房地產(chǎn)業(yè)被列為我國經(jīng)濟性支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)投資大幅增加,房價上漲。同時,針對房地產(chǎn)市場在此時期的一些表現(xiàn),國家逐漸加強房地產(chǎn)信貸控制,靈活調(diào)整房貸利率等促進和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。
(4)頻繁調(diào)控階段(2009-2013年)。針對不斷上漲的房價,國家頻繁出臺相關(guān)調(diào)控政策,進一步強化差異化住房信貸政策,嚴格控制對非首套房的信貸政策,抑制投資、投機性購房需求。國八條和新國五條出臺,各大城市相繼頒布限購限貸政策,企圖控制房價過快上漲。
(5)調(diào)整規(guī)范階段(2013年至今)。2013年房地產(chǎn)市場長效機制的提出為房地產(chǎn)市場的調(diào)控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年強調(diào)綜合運用金融財稅等手段“加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2021年樓市“新禁令”提出嚴格控制房地產(chǎn)信貸供需雙方規(guī)模,避免炒房行為抬高房價。一系列政策表明,未來長期的一段時間內(nèi),我國的房地產(chǎn)行業(yè)將進入調(diào)整規(guī)范階段,將是一個長期的國家策略,也是未來很多年的一個長期的制度頂層設(shè)計。
行業(yè)政策背景:頻繁調(diào)控,保證健康發(fā)展
自20世紀90年代土地使用權(quán)出讓制度的確立以來,我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了多次重大政策調(diào)控。總體來講,房地產(chǎn)刺激與打壓政策對房地產(chǎn)投資相應(yīng)地形成激勵與遏制的作用,即房地產(chǎn)的供給與房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向一致。
1998年7月,國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡稱“23號”文件),明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”,并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。調(diào)控效果激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場,推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展新時期。
2003年,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。該政策極大的推動了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。同時,為抑制房價的快速上漲,國務(wù)院等部門出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》,又稱“老國八條”等政策,以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在各類政策下,我國房地產(chǎn)行業(yè)處于頻繁調(diào)控期。
2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”,此后,與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策,涉及到房企融資、購房者信貸等方面。國家、地區(qū)的各項規(guī)劃與政策中也在強調(diào)要“房住不炒”的定位。
2021年,央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房企提出三道紅線政策,開始在全國實施。三道紅線即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。按照監(jiān)管要求,到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標,2023年底所有房企實現(xiàn)達標。
行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模增速有所減緩
由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴格調(diào)控,從開發(fā)投資規(guī)模的增速上來看,2010-2015年期間,增速總體呈現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢;2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始反彈,2016-2019年期間,增速有所回升;由于疫情及房地產(chǎn)行業(yè)整體下行等原因,2020年及2021年增速開始下降。截至2022年8月份,2022年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模為9.1萬億元。
在開發(fā)投資規(guī)模增速減緩的背景下,房企也面臨較大銷售和資金壓力,加之“保交付”等政策影響,房企新開工意愿持續(xù)下降。2022年1月至8月,房企新開工面積規(guī)模為8.51億平方米,同比大幅下降37%,與2020年同時期相比下降39.2%。
2、全國商品房銷售面積與銷售金額規(guī)模上升減慢
總體來看,我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米,銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間,其中銷售面積的上升幅度較小,銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份,我國商品房銷售面積為8.79億平方米,銷售金額為8.6億元。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)逐年上升的趨勢
2014-2020年期間,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升的趨勢,2018年突破80萬億元,與此同時,資產(chǎn)負債率也處于持續(xù)上升的態(tài)勢之中,由2014年77%的負債率上升至2020年80.7%。
4、房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下降
從房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣度來看,2016-2019年,全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢,2020Q1由于新冠疫情的影響,行業(yè)總體景氣指數(shù)有所下降。隨著疫情逐漸得到控制,全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)不斷回升,2020Q4為118.2%。2021年第二季度開始,全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)有所下降,2022Q2為98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近幾年政府宏觀調(diào)控收緊的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)依舊處于高速擴張之中,沒有及時調(diào)整好經(jīng)營規(guī)模與擴張速度,不少企業(yè)陷入資金鏈斷裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,其中,2021年9月恒大出現(xiàn)危機拉開了房企集體暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世貿(mào)、融創(chuàng)等龍頭房企。
行業(yè)競爭格局
1、區(qū)域競爭:廣東與江蘇商品房銷售面積領(lǐng)先
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年全國31省市商品房銷售面積排在前五位的分別是江蘇省、廣東省、山東省、四川省、河南省。其中,江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增長為正,2021年江蘇省商品房銷售面積同比增長7.2%,安徽省商品房銷售面積同比增長9.7%;廣東省、河南省、浙江省同比增長為負,2021年廣東省商品房銷售面積同比增長-6%,河南省商品房銷售面積同比增長-5%。同時可以觀察得到,城市之間商品房銷售面積梯級分布較為明顯,如2021年排名第十的上海商品房銷售面積為1880萬平方米,與江蘇省相差14671萬平方米。
2、企業(yè)競爭:各環(huán)節(jié)競爭者眾多
房地產(chǎn)行業(yè)擁有著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié),市場參與者眾多,每個領(lǐng)域的優(yōu)勢競爭者各不相同。通過計算該環(huán)節(jié)企業(yè)2021年營收占該環(huán)節(jié)所有上市企業(yè)的營收總和來得到市場份額占比。中游環(huán)節(jié)中,在工程咨詢方面,太極實業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位,市場份額接近三分之一,其次是華建集團,為11%;在建設(shè)施工方面,中國建筑占據(jù)了絕對的市場地位,市場份額占比接近四分之三,其次是上海建工與陜西建工;在房地產(chǎn)開發(fā)方面,由于該環(huán)節(jié)市場競爭者眾多,因此龍頭企業(yè)的絕對地位不明顯,前三名分別是綠地控股、碧桂園與萬科A,其中綠地控股市場份額為8%。
行業(yè)發(fā)展前景及趨勢預(yù)測
1、堅持“房住不炒”的定位與轉(zhuǎn)型升級
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來,國家層面及各省市陸續(xù)出臺了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策,以促進房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居、職住平衡。目前,全國31個省、自治區(qū)和直轄市均對“十四五”期間房地產(chǎn)市場提出了發(fā)展目標及方向。其中,有部分地區(qū)對“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃了具體目標,例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》中指出完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12500億元,江西指出在“十四五”期間完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12500億元,黑龍江提出城鎮(zhèn)人均居住面積達到385平方米;部分地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃了發(fā)展方向,例如福建省在《福建省“十四五”規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出要堅持房住不炒,加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。
另外一方面,隨著中國進入碳達峰碳中和關(guān)鍵窗口期,低碳經(jīng)濟將成為各行各業(yè)未來重要的發(fā)展機遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域,尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”,低碳發(fā)展無疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟發(fā)展長線邏輯,更將成為突破行業(yè)困局的全新機遇。在“雙碳”政策的助推下,借助數(shù)字化技術(shù)向低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型,無疑將成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新風(fēng)口,是實現(xiàn)告別“高杠桿、高負債、高風(fēng)險”的“舊三高”模式,邁向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的“新三高”發(fā)展關(guān)鍵所在。
2、預(yù)期2022年房地產(chǎn)市場逐漸修復(fù)
2022年,受宏觀經(jīng)濟下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調(diào)控政策對市場傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響,國內(nèi)房地產(chǎn)市場景氣度繼續(xù)下行。在市場景氣度加速下行背景下,為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,2022年以來中央多次釋放維穩(wěn)信號,將“保交樓”作為下半年工作重點之一,具體措施包括設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”,通過資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式,參與問題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作等,但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。
在房地產(chǎn)政策相對平穩(wěn)的條件下,《房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(No.19·2022)》預(yù)計,全年商品房銷售面積將增速回落,增長1.7%;房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降,增長0.8%,住宅開發(fā)投資由正轉(zhuǎn)負,下降0.2%;在土地價格上漲的情況下,銷售均價將保持小幅上漲,全年增長2.8%。
更多行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)請參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》,同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。
行業(yè)概況
1、定義
房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)用途的不同,主要分為住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)是指用以居住的地產(chǎn),包括普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式;商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式;產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托,地產(chǎn)為載體,實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營,打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群,幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力的新型房地產(chǎn)形式。
2、產(chǎn)業(yè)鏈剖析:產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)市場龐大
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,在帶動一個城市GDP增長的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)產(chǎn)業(yè)也隨之壯大。產(chǎn)業(yè)鏈主要分為上中下三個階段,房地產(chǎn)上游主要包括土地供應(yīng)、建筑材料、工程機械三個環(huán)節(jié);中游產(chǎn)業(yè)鏈包括工程咨詢(規(guī)劃、勘察、設(shè)計等)、施工建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)三個環(huán)節(jié);下游主要包括裝飾裝修、物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)。其中,上游的土地供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府部門主導(dǎo)。
行業(yè)發(fā)展歷程:行業(yè)正處于規(guī)范調(diào)整期
1998年住房市場化改革完全推開了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的大門,房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起,隨著住房建設(shè)的快速發(fā)展,其對經(jīng)濟的影響愈發(fā)不容忽視。我國房地產(chǎn)市場自發(fā)展以來主要經(jīng)歷以下幾個階段:
(1)萌芽階段(1978-1998年)。在改革開放前二十年的時間里,房地產(chǎn)市場的發(fā)展停滯不前,雖然政府當(dāng)時進行了多方面的嘗試,但是效果不大。
(2)起步發(fā)展階段(1998-2002年)。1998年標志著我國福利化分房制度的徹底結(jié)束和住房制度改革市場化的正式開始,至此,我國住房制度發(fā)生本質(zhì)性變化。金融業(yè)改革和國外資本介入為房地產(chǎn)行業(yè)帶來資金支持,同時外資流入帶來對寫字樓和辦公樓的需求,房地產(chǎn)市場的供給和需求進一步擴大。
(3)快速發(fā)展階段(2002-2009年)。2003年房地產(chǎn)業(yè)被列為我國經(jīng)濟性支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)投資大幅增加,房價上漲。同時,針對房地產(chǎn)市場在此時期的一些表現(xiàn),國家逐漸加強房地產(chǎn)信貸控制,靈活調(diào)整房貸利率等促進和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。
(4)頻繁調(diào)控階段(2009-2013年)。針對不斷上漲的房價,國家頻繁出臺相關(guān)調(diào)控政策,進一步強化差異化住房信貸政策,嚴格控制對非首套房的信貸政策,抑制投資、投機性購房需求。國八條和新國五條出臺,各大城市相繼頒布限購限貸政策,企圖控制房價過快上漲。
(5)調(diào)整規(guī)范階段(2013年至今)。2013年房地產(chǎn)市場長效機制的提出為房地產(chǎn)市場的調(diào)控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年強調(diào)綜合運用金融財稅等手段“加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2021年樓市“新禁令”提出嚴格控制房地產(chǎn)信貸供需雙方規(guī)模,避免炒房行為抬高房價。一系列政策表明,未來長期的一段時間內(nèi),我國的房地產(chǎn)行業(yè)將進入調(diào)整規(guī)范階段,將是一個長期的國家策略,也是未來很多年的一個長期的制度頂層設(shè)計。
行業(yè)政策背景:頻繁調(diào)控,保證健康發(fā)展
自20世紀90年代土地使用權(quán)出讓制度的確立以來,我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了多次重大政策調(diào)控。總體來講,房地產(chǎn)刺激與打壓政策對房地產(chǎn)投資相應(yīng)地形成激勵與遏制的作用,即房地產(chǎn)的供給與房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向一致。
1998年7月,國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡稱“23號”文件),明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”,并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。調(diào)控效果激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場,推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展新時期。
2003年,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。該政策極大的推動了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。同時,為抑制房價的快速上漲,國務(wù)院等部門出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》,又稱“老國八條”等政策,以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在各類政策下,我國房地產(chǎn)行業(yè)處于頻繁調(diào)控期。
2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”,此后,與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策,涉及到房企融資、購房者信貸等方面。國家、地區(qū)的各項規(guī)劃與政策中也在強調(diào)要“房住不炒”的定位。
2021年,央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房企提出三道紅線政策,開始在全國實施。三道紅線即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。按照監(jiān)管要求,到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標,2023年底所有房企實現(xiàn)達標。
行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模增速有所減緩
由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴格調(diào)控,從開發(fā)投資規(guī)模的增速上來看,2010-2015年期間,增速總體呈現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢;2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始反彈,2016-2019年期間,增速有所回升;由于疫情及房地產(chǎn)行業(yè)整體下行等原因,2020年及2021年增速開始下降。截至2022年8月份,2022年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模為9.1萬億元。
在開發(fā)投資規(guī)模增速減緩的背景下,房企也面臨較大銷售和資金壓力,加之“保交付”等政策影響,房企新開工意愿持續(xù)下降。2022年1月至8月,房企新開工面積規(guī)模為8.51億平方米,同比大幅下降37%,與2020年同時期相比下降39.2%。
2、全國商品房銷售面積與銷售金額規(guī)模上升減慢
總體來看,我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米,銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間,其中銷售面積的上升幅度較小,銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份,我國商品房銷售面積為8.79億平方米,銷售金額為8.6億元。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)逐年上升的趨勢
2014-2020年期間,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升的趨勢,2018年突破80萬億元,與此同時,資產(chǎn)負債率也處于持續(xù)上升的態(tài)勢之中,由2014年77%的負債率上升至2020年80.7%。
4、房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下降
從房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣度來看,2016-2019年,全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢,2020Q1由于新冠疫情的影響,行業(yè)總體景氣指數(shù)有所下降。隨著疫情逐漸得到控制,全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)不斷回升,2020Q4為118.2%。2021年第二季度開始,全國房地產(chǎn)總體景氣指數(shù)有所下降,2022Q2為98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近幾年政府宏觀調(diào)控收緊的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)依舊處于高速擴張之中,沒有及時調(diào)整好經(jīng)營規(guī)模與擴張速度,不少企業(yè)陷入資金鏈斷裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,其中,2021年9月恒大出現(xiàn)危機拉開了房企集體暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世貿(mào)、融創(chuàng)等龍頭房企。
行業(yè)競爭格局
1、區(qū)域競爭:廣東與江蘇商品房銷售面積領(lǐng)先
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年全國31省市商品房銷售面積排在前五位的分別是江蘇省、廣東省、山東省、四川省、河南省。其中,江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增長為正,2021年江蘇省商品房銷售面積同比增長7.2%,安徽省商品房銷售面積同比增長9.7%;廣東省、河南省、浙江省同比增長為負,2021年廣東省商品房銷售面積同比增長-6%,河南省商品房銷售面積同比增長-5%。同時可以觀察得到,城市之間商品房銷售面積梯級分布較為明顯,如2021年排名第十的上海商品房銷售面積為1880萬平方米,與江蘇省相差14671萬平方米。
2、企業(yè)競爭:各環(huán)節(jié)競爭者眾多
房地產(chǎn)行業(yè)擁有著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié),市場參與者眾多,每個領(lǐng)域的優(yōu)勢競爭者各不相同。通過計算該環(huán)節(jié)企業(yè)2021年營收占該環(huán)節(jié)所有上市企業(yè)的營收總和來得到市場份額占比。中游環(huán)節(jié)中,在工程咨詢方面,太極實業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位,市場份額接近三分之一,其次是華建集團,為11%;在建設(shè)施工方面,中國建筑占據(jù)了絕對的市場地位,市場份額占比接近四分之三,其次是上海建工與陜西建工;在房地產(chǎn)開發(fā)方面,由于該環(huán)節(jié)市場競爭者眾多,因此龍頭企業(yè)的絕對地位不明顯,前三名分別是綠地控股、碧桂園與萬科A,其中綠地控股市場份額為8%。
行業(yè)發(fā)展前景及趨勢預(yù)測
1、堅持“房住不炒”的定位與轉(zhuǎn)型升級
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來,國家層面及各省市陸續(xù)出臺了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策,以促進房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居、職住平衡。目前,全國31個省、自治區(qū)和直轄市均對“十四五”期間房地產(chǎn)市場提出了發(fā)展目標及方向。其中,有部分地區(qū)對“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃了具體目標,例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》中指出完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12500億元,江西指出在“十四五”期間完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12500億元,黑龍江提出城鎮(zhèn)人均居住面積達到385平方米;部分地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃了發(fā)展方向,例如福建省在《福建省“十四五”規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出要堅持房住不炒,加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。
另外一方面,隨著中國進入碳達峰碳中和關(guān)鍵窗口期,低碳經(jīng)濟將成為各行各業(yè)未來重要的發(fā)展機遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域,尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”,低碳發(fā)展無疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟發(fā)展長線邏輯,更將成為突破行業(yè)困局的全新機遇。在“雙碳”政策的助推下,借助數(shù)字化技術(shù)向低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型,無疑將成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新風(fēng)口,是實現(xiàn)告別“高杠桿、高負債、高風(fēng)險”的“舊三高”模式,邁向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的“新三高”發(fā)展關(guān)鍵所在。
2、預(yù)期2022年房地產(chǎn)市場逐漸修復(fù)
2022年,受宏觀經(jīng)濟下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調(diào)控政策對市場傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響,國內(nèi)房地產(chǎn)市場景氣度繼續(xù)下行。在市場景氣度加速下行背景下,為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,2022年以來中央多次釋放維穩(wěn)信號,將“保交樓”作為下半年工作重點之一,具體措施包括設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”,通過資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式,參與問題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作等,但“房住不炒”仍為政策主基調(diào)。
在房地產(chǎn)政策相對平穩(wěn)的條件下,《房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(No.19·2022)》預(yù)計,全年商品房銷售面積將增速回落,增長1.7%;房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降,增長0.8%,住宅開發(fā)投資由正轉(zhuǎn)負,下降0.2%;在土地價格上漲的情況下,銷售均價將保持小幅上漲,全年增長2.8%。
更多行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)請參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》,同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。
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